Summary of HB22-1287: Protections for Mobile Home Park Residents

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SPONSORED BY REP. ANDREW BOESENECKER, REP. EDIE HOOTON, AND SEN. WINTER


Effective October 1st, 2022, HB22-1287 provides a more meaningful opportunity for mobile homeowners to purchase their park, assistance for displaced park residents following a park closure, expanded and more equitable options for enforcing Colorado's Mobile Home Park Act, protections to strengthen the financial security and quality of life for residents, and improved administration.


A MORE MEANINGFUL OPPORTUNITY FOR MOBILE HOMEOWNERS TO PURCHASE THEIR PARK:

  • Expands the time allotted to homeowners to make an offer to purchase their park from 90 days to 120 days.

  • Establishes tolling events that pause the 120 day “opportunity to purchase” timeframe if: (1) there is a delay in obtaining financing or an inspection that is outside the homeowners’ control; (2) homeowners file a complaint about the sales process; or (3) homeowners attempt to assign their option to purchase to a nonprofit or public entity.

  • Upon assignment from homeowners, provides public entities with a “right of first refusal” to match the best offer a park seller receives to purchase the park.

  • Clarifies what is required by park owners to engage in good faith negotiations with homeowners who make an offer to purchase, including requiring that the time period for closing and method for financing the purchase not be considered.


ASSISTANCE FOR DISPLACED PARK RESIDENTS FOLLOWING A PARK CLOSURE:

  • Allows a homeowner to receive compensation for being displaced due to a park change in use/closure.

  • Homeowners may request one of the following, at the homeowner’s discretion: (1) reimbursement for relocation costs (i.e., moving expenses) within 100 miles; or (2) purchase of the mobile home for the greater of its in-place fair market value or the fixed amount of $7,500 (single wide home) or $10,000 (double wide home), which will increase with inflation.


EXPANDED AND MORE EQUITABLE OPTIONS FOR ENFORCING COLORADO’S MOBILE HOME PARK ACT:

  • Prohibits park owners from increasing rents if they have not registered with the state, owe penalties, or have failed to comply with an order from Division of Housing.

  • Allows the Office of the Attorney General to enforce the CO Mobile Home Park Act.

  • Authorizes the Division of Housing to order minimum penalties, pursue injunctive or other relief in court, and issue cease and desist orders in response to legal violations committed by a park owner. The Division may investigate potential violations on its own initiative.

  • Expands access to justice for homeowners by allowing them to pursue nonfrivolous claims without the risk of incurring liability for a park owner’s legal fees, and without being required to pay bond to the court as a condition for bringing a lawsuit.

  • Beginning by July 1, 2024, allows non-homeowner residents (i.e. renters), nonprofits, and local governments to file complaints with the Division of Housing.


PROTECTIONS TO STRENGTHEN THE FINANCIAL SECURITY AND QUALITY OF LIFE FOR PARK RESIDENTS:

  • Clarifies prohibitions against, and penalties in the event of, a park owner threatening baseless evictions, misleading a homeowner into signing a new lease agreement, or retaliating against residents for organizing activities.

  • Strengthens protections to prevents park owners from unreasonably interfering with a homeowner’s right to sell their house.

  • Prevents a park owner from enforcing expensive or onerous park rules related to the mobile home itself unless the rules are agreed upon by a homeowner or homeowner’s association, the rule is strictly necessary to comply with a law, or strictly necessary to protect the health and safety of park residents. If necessary for health/safety, the rule must also provide the protection at the lowest expense to homeowners as reasonably possible.

  • Requires park owners to provide potable water and toilet alternatives within 12 hours of a disruption in water services.


IMPROVED PARK ADMINISTRATION:

  • Requires park owners to retain the lease and other crucial documents and records related to a resident’s tenancy for the duration of that tenancy and for 12 months after the tenancy.

  • Grants residents the right to request and participate in a meeting with park management up to twice a year, to facilitate better communication.

  • Allows the public to obtain important information about the ownership structure of mobile parks and recent rent increases through updates to the park registration form.


Questions? Contact Jack Regenbogen, CPLP's Policy and Advocacy Staff Attorney at jack@copovertylawproject.org or (314) 479-1617.


Resumen de HB22-1287: Protecciones para residentes de parques de casas móviles


PATROCINADO POR REP. ANDREW BOESENECKER, REP. EDIE HOOTON, Y SEN. WINTER


Effectivo el 1 de Octubre del 2022, HB22-1287 da una mejor oportunidad para que los dueños de casas moviles puedan comprar su parque, les da assistencia a los residentes de parques desplazados después del cierre del parque, hay opciones ampliadas y más equitativas para hacer cumplir la Ley de Parques de Casas Móviles de Colorado, incluye protecciones para fortalecer la seguridad financiera y la calidad de vida de los residentes, y mejor administración.


Una Oportunidad Más Significativa Para Los Proprietarios de Casas Móviles Para Comprar su Parque:

  • Amplía el tiempo asignado a los propietarios para hacer una oferta de compra de su parque de 90 días a 120 días.

  • Establece eventos de peaje que pausan el plazo de 120 días de “oportunidad de compra” si: (1) hay un retraso en la obtención de financiamiento o una inspección que está fuera del control de propietarios; (2) los propietarios presentan una queja sobre el proceso de venta; o (3) los propietarios intentan asignar su opción de compra a una entidad pública o sin fines de lucro.

  • Tras la cession de los propietarios, proporciona a las entidades públicas un “derecho de preferencia” para igualar la mejor oferta que recibe el vendedor del parque para comprar el parque.

  • Aclara lo que los propietarios de parques requieren para entablar negociaciones de buena fe con los propietarios de viviendas que hacen una oferta de compra, incluido el requisite de que no se consider eel período de tiempo para el cierre y el método para financiar la compra.


Asistencia para residentes del parque desplazados después del cierre del parque:

  • Permite que un propietario reciba una compensación por ser desplazado debido a un cambio de uso/cierre del parque.

  • Los propietarios pueden solicitar uno de los siguientes, a discreción del propietario: (1) reembolso de los costos de reubicación (es decir, gastos de mudanza) dentro de las 100 millas; o (2) la compra de la casa móvil por el mayor de su valor justo de mercado o el monto fijo de $7,500 (casa de ancho simple) o $10,000 (casa de doble ancho). Que aumentará con la inflación.


Opciones ampliadas y más equitativas para hacer cumplir la ley de parques de casas móviles de colorado

  • Prohíbe que los propietarios de parque aumenten los alquileres si no se han registrado con el estado, deben multas o no han cumplido con una orden de la División de Vivienda.

  • Permite que la Oficina del Fiscal General haga cumplir la Ley de Parques de Casas Móviles de CO.

  • Autoriza de la División de Vivienda a ordenar penas mínimas, solicitor medidas cautelares u otras medidas de reparación en los tribunales y emitir órdenes de cese y desistimiento en respuesta a violaciones legales cometidas por el propietario de un parque. La División puede investigar posibles violaciones por iniciativa propia.

  • Amplía el acceso a la justicia para los propietarios de viviendas al permitirles que presenten reclamos no frívolos sin el riesgo de incurrir en responsabilidad por los honorarios legales del propietario del parque y sin tener que pagar una fianza al tribunal como condición para presenter una demanda.

  • A partir del 1 de Julio de 2024, permite que los residentes que no son propietarios de viviendas (es decir, los inquilinos), las organizaciones sin fines de lucro y los gobiernos locales presenten quejas ante la División de Vivienda.


Protecciones para fortalecer la seguridad financiera y la calidad de vida de los residentes del parque:

  • Aclara las prohibiciones y sanciones en caso de que el propietario de un parque amenace con desalojos infundados, engañe al propietario para que firme un nuevo contrato de arrendamiento o tome represalias contra los residents por organizer actividades.

  • Fortalece las protecciones para evitar que los propietarios de parques interfieran injustificadamente con el derecho del propietario a vender su casa.

  • Impide que el propietario de un parque haga cumplir las reglas costosas u onerosas del parque relacionadas con la casa móvil en si, a menos que las reglas sean acordadas por el propietario o la asociación de propietarios, la regla sea estrictamente necesaria para cumplir con una ley, or estrictamente necesaria para proteger la salud y seguridad de los residentes del parque. Si es necesario para la salud/seguridad, la regla tambien debe proporcionar la protección al costo más bajo possible para los propietarios de viviendas.

  • Requiere que los dueños de los parques proporcionen agua potable y baños alternativos dentro de las 12 horas posteriors a una interrupción en los servicios de agua.


Mejor Administración del parque:

  • Requiere que los propietarios de parques conserven el contrato de arrendamiento y otros documentos y registros cruciales relacionados con el arrendamiento de un residente durante la duración de ese arrendamiento y durante los 12 meses posteriors al arrendamiento.

  • Otorga a los residentes el derecho a solicitar y participar en una reunion con la administración del parque hasta dos veces al año, para facilitar una mejor comunicación.

  • Permite al público obtener información importante sobre la estructura de propiedad de los parques móviles y los aumentos recientes de alquiler a través de actualizaciones del formulario de registro del parque.


Para obtener más informacion, pongase en contacto con Jack Regenbogen en

jack@copovertylawproject.org o (314) 479-1617